שבת , 15 אוגוסט 2020
כפיר אסולין, זכיין רימקס בשדרות. "תושבי חוץ רבים מגיעים לעיר על אף המציאות הביטחונית. צילום: אורי גבאי

"נתקלתי בזוגות שאמרו לי אנחנו מעדיפים את הצבע אדום על פני האזעקות והגראדים"

לפני עשר שנים, דווקא כשהנדל"ן בשדרות היה בקיפאון ולא נרשמו התחלות בנייה זיהה כפיר אסולין את הפוטנציאל והקים סניף של רשת התיווך הגדולה בישראל בעיר מוכת  הטרור. בראיון מיוחד ל'דין וחשבון' הוא מנתח מה גרם לשינוי הדרמטי בשוק המקומי, מסביר כיצד דווקא המציאות הביטחונית כבר לא מהווה מכשול לתושבים חדשים ואיך קרה שהמחירים בשדרות הפכו ליקרים יותר מהשכנה נתיבות.

בלוני הליום שהוצבו בחלל המרכזי של סניף 'רימקס' בשדרות מציינים עשר שנות פעילות של תיווך אבל אולי יותר מהכל מסמלים את תקופת השינוי בנדל"ן המקומי שדרך במקום מספר שנים שבהם לא נוספה ולו לבנה אחת לבניית בתי מגורים חדשים. "אם אנחנו חוזרים ממש אחורה בזמן, לתקופת מבצע צוק איתן בשנת 2008 לא נרשמו בכלל התחלות בנייה, מלבד מגרשים לבנייה פרטית, מי שרצה לרכוש דירה חדשה מקבלן פשוט לא מצא כי לא הייתה בנייה בכלל" מסביר כפיר אסולין, מנכ"ל סניף רימקס בשדרות.  "רק שהשקט חזר קצת לעיר ראינו את חברת אסום בונה בשכונת הנביאים, י.ח דימרי וגם פרץ בוני הנגב, זה היה מעט מדי וגם כל מה שנבנה לא היה בשטח חדש אלא בשטחים שהיו קיימים בתוך העיר אבל כבר אז ראינו שיש צורך להרחיב את שדרות גם עבור תושבי המקום וגם לאפשר לקלוט משפחות חדשות על אף המציאות הביטחונית".

למעשה בעשור הראשון של המציאות הביטחונית שהחלה בירי בודד של פצמ"ר ב-2001 לפאתי העיר והמשיכה בירי ראשון של רקטת קסאם (מרץ 2002) העיר שדרות שהייתה כמעט לבדה במערכה פשוט דרכה במקום. ראש העיר לשעבר אלי מויאל ז"ל רצה מאוד להמשיך בפיתוח עירו אלא שהוא תמיד טען כשהוא עסוק באופן יומיומי בחיים של התושבים שמופגזים ברקטות הוא לא יכול בכלל להתחיל לחשוב על פיתוח. כדי להבין עד כמה שדרות דרכה במקום אפשר היה להציץ אצל השכנה נתיבות שפתחה פער גדול בהתפתחות ורשמה מאות התחלות בנייה של בתי מגורים הן פרטיים והן בניינים משותפים. בשנים האחרונות המגמה התחילה להתאזן ובתחומים רבים בשדרות כבר לא מביטים בקנאות על השכנה, יתרה מזאת המגמה אף השתנתה עד כדי כך, כפי שתגלו בהמשך הכתבה יותר זול לרכוש ולשכור בית בנתיבות מאשר בשדרות.

המציאות הביטחונית לא מרתיעה תושבים חדשים

לפני עשר שנים, החליט אסולין לדרוך רגל בנדל"ן המקומי ואחרי שחתם על זכיינות עם הרשת המובילה בישראל 'רימקס' החל לעבוד וצבר לא מעט ניסיון בעיר שידעה עליות ומורדות.  "בנדל"ן שום דבר לא קורה מהר, הכל זה תהליך ארוך ואני האמנתי בשדרות מהרגע הראשון" הוא מסביר ומדמה את זה למשקיעים שזיהו הרבה לפניו את הפוטנציאל בשדרות והיום נהנים מתשואה נאה. " כאשר משקיעים רואים לצורך העניין שבונים רכבת בשדרות לא מחכים שהרכבת תיפתח, משקיע שהוא חכם הוא רואה שהתקבלה החלטה ורואה שזה נכנס לביצוע מבצע השקעה ולא מחכה עד שתסתיים הבנייה כי אז המחיר יהיה יותר יקר. מי שרכש מגרשים לפני כמה שנים הרוויח וקיבל תשואה מרשימה כפול שלוש וארבע".

מה הביא אותך לתחום בתקופה שהנדל"ן בעיר די דרך במקום?

"מצד אחד לא הייתה בנייה גדולה שלא לומר שהיו שנים שלא הייתה בכלל אבל לפני עשר שנים כשהחלטתי להיכנס לתחום עם זכיינות של רימקס ראיתי שהעיר כן מתכווננת לפחות מבחינת התוכניות להתפתח משמעותית כמו שקרה בנתיבות שהתחילה את התנופה הרבה לפנינו. מעבר לזה אני יכול לומר לך שכתפיסה מה שגרם לי להאמין בתחום בשדרות זו ההבנה שהמדינה שלנו יכולה לגדול רק בפריפריה כי במרכז כבר אין יותר מדי היצע של קרקעות והכל צפוף שם".

 בניית השכונה החדשה מצפון לשדרות. צילום רחפן: גולן סבג

לפני עשור כמעט ולא היו התחלות בנייה והיום הבנייה בעיר עצומה, מה גרם לרימקס לצורך העניין להאמין בשדרות?

"בסוף המטרה של רימקס בכניסה שלה לשדרות זה לשנות את תרבות הנדל"ן בעיר ולמה אני מתכוון? אתן דוגמא אני זוכר שפניתי ל- יד2 לרכוש חבילת מודעות בתיווך, הפקידה שלהם מקלידה את הפרטים ואומרת לי "היי, אתה הראשון שמפרסם משדרות", אמרתי לה "איך אני הראשון יש עוד מלא מתווכחים", זה סיפור קטן שמסביר לך כמה השוק הזה היה קטן בשדרות ועדיין היה צריך לשנות אותו כדי להתאים אותו לתקופה וגם כדי להיערך לשינוי בתחום שהיה צפוי שיקרה אחרי מבצע עופרת יצוקה".

 למעשה את השינוי ראינו דווקא אחרי מבצע צבאי נוסף צוק איתן ב-2014?

"נכון שאת המסה הגדולה ראינו ואנחנו רואים בחמש השנים האחרונות אבל צריך לזכור שנדל"ן זה לא תהליך שקורה ברגע אחד, זה תהליך ארוך של אישורים, היתרים וכו'. אם אתה שואל אותי השינוי התחיל דווקא בגלל המציאות הביטחונית, ברגע שהחליטו בדיוק בתקופת עופרת יצוקה למגן את כל העיר זה הכניס את העיר לבנייה מאסיבית, העניק יותר ביטחון לתושבים להישאר ויותר ביטחון לתושבים חדשים להגיע לעיר במיוחד ששדרות כבר לא הייתה לבד בסיפור, הרקטות הגיעו לאשקלון, אשדוד וכן הלאה. יחד עם זאת, את השינוי הגדול והמשמעותי שאנחנו רואים היום זה גם בזכות פעילות של העירייה בשלטון הנוכחי שקדמה את הפשרת השטחים על מנת שיוקמו 11 שכונות מגורים חדשות, כמובן שברקע יש את הסכם הגג שהעניק תקציבים גדולים לבצע עבודות פיתוח נרחבות. אפשר בהחלט לומר שהתפתחות הנדל"ן בשדרות מרכיב משמעותי בשינוי שהעיר עוברת".

כמה תחנת הרכבת השפיעה על השינוי בנדל"ן?

"השפיעה מאוד. לצד השקט הביטחוני היחסי שהיה עד לפני שנתיים לפני שהתחילו הסבבים, מי שהתגורר באשדוד ואשקלון המרחק כבר לא היווה מכשול וגם המציאות הביטחונית הייתה מוכרת להם כך שראינו תנועה גדולה של זוגות צעירים שרכשו כאן דירות".

אם כי חשוב לומר שהמציאות הביטחונית בשדרות שונה מאשקלון ואשדוד?

"הכוונה שלי שזה לא משהו זר להם, אל תשכח שבמבצע צוק איתן ראינו כיצד אשקלון ואשדוד חטפו יותר משדרות. אין ספק שסבבי ההסלמה התכופים זה סיפור אחר למי שלא רגיל לזה יחד עם זאת אני חייב לומר לך שנתקלתי בזוגות שאמרו לי "אנחנו מעדיפים את הצבע אדום על פני האזעקות והגראדים". בנוסף, אל תשכח וגם לזה הם מודעים שהעיר שדרות היא העיר הכי ממוגנת. אם אתה נמצא בתחנת אוטובוס ויש אזעקה יש לך תחנה ממוגנת, באשדוד אם יש אזעקה אתה צריך לשאול את עצמך לאן לרוץ, כנ"ל גם במוסדות החינוך ומוסדות ציבוריים שרובם ממוגנים".

למעשה מה שקרה בשדרות ביחס לערים השכנות זה משהו שקורה כבר המון שנים במרכז, זוג שלא מצליח לרכוש דירה בראשל"צ עובר לעיר השכנה באר יעקב וכך מי שמתקשה בב"ש מחפש באופקים או נתיבות?

"תופעת ערי הלוויין מוכרת וידועה. אנחנו בשדרות למעשה המעגל השלישי והרביעי של ערי המרכז שבשנים האחרונות גם ערים כמו אשקלון ואשדוד מחירי הדירות עבור זוגות צעירים מאוד גבוהים. אם אנחנו מדברים על אשקלון דירת ארבעה חדרים עולה 1.3 ואשדוד 1.7 מיליון משהו שכבד על זוגות צעירים ואנשים עושים את החשבון, רכבת זה 20 דקות משדרות לאשדוד אז אני אעבור לשדרות,אהנה מהטבות מס ואם יש לי מקום עבודה שם אז אסע כל יום 20 דקות לא כזה נורא והכי חשוב ארכוש דירה בהנחה משמעותית בעיר שמציעה חיי קהילה טובים עם חינוך טוב, עיר שמתפתחת, עיר שמציעה שפע של פעילויות תרבות לילדים ולנוער".

 צוות רימקס בשדרות. רשת שהוסיפה המון מודעות לתחום העיר. צילום: יח"צ

מה הפתיע אותך במיוחד בתושבים החדשים שמגיעים לכאן על אף המציאות הביטחונית?

"אנחנו מלווים לא מעט זוגות צעירים ותמיד שואלים אם יש להם קרוב משפחה כאן ונדהמים לגלות שאין להם, תופעה שלא הייתה בעבר. פעם לא היה דבר כזה שבנאדם עובר לשדרות אם אין לו חבר, דוד, סבתא והיום אתה נפגש עם זוגות שאין להם שום קשר לשדרות ועל אף המציאות הביטחונית באים לכאן כי גם שמעו המון דברים טובים  וכמובן הם מקבלים את התנאים הכי טובים לבנות את העתיד שלהם".

אלפי תושבים חדשים הגיעו לשדרות, מניתוח שלך מאיזה סוג אוכלוסייה הם מורכבים כי בעבר נטען "שמייבאים לכאן רק דתיים", לא שזה רע אבל זה מה שנטען?

"אז נכון שנטען לא פעם שבאים לשדרות רק דתיים אבל האוכלוסייה שהגיעה לשדרות מאוד מגוונת, זה ממש לא רק דתיים. זה חילוניים, צעירים, מבוגרים, הכל מהכל. אגב, אנחנו מזהים אוכלוסייה גדולה של זוגות מבוגרים, הילדים שלהם כבר התחתנו ועזבו את הקן, הם העדיפו למכור דירה בבניין מגורים באשדוד כדי לשדרג לעצמם את הדיור ורכשו קוטג חדש, מבחינתם הם גם שדרגו את רמת החיים וגם נהנים מהטבות מס וגם באחד המקרים שתיווכנו נשארו קרוב לעסק שלהם באשדוד".

 

"מחירי השכירות בשדרות בירידה"

תחום הנדל"ן בשדרות יכול לחזור אחורה בעקבות המצב הביטחוני?

"אני לא חושב שהוא יכול לחזור אחורה. אנחנו רואים את מה שקרה כאן בעשור האחרון שבו היה מבצע צבאי ואינספור סבבי הסלמה ולא הייתה ירידה במחירים או עצירה של התחלות בנייה".

כיצד הגעת למסקנה?

"ראשית נתונים עובדתיים, שנית המציאות הביטחונית כמה שזה ישמע מוזר לאנשים, כיום זו לא אותה מציאות שהייתה לפני 2008, מי שכבר הספיק לשכוח את מטחי הטילים הכבדים שנורו בעיקר על שדרות מדי יום תקופות ארוכות. גם היום אם יש מבצע צבאי אנשים יודעים שיש לזה תוקף של חודש חודש וחצי זה נגמר כי אנחנו כבר לא לבד, כנ"ל לגבי סבבי ההסלמה שבהחלט מתישים אבל לא משפיעים על הנדל"ן משום שכולם יודעים היום מתי סבב מתחיל ומתי הוא מסתיים".

בכלל יש בשדרות תופעה לא ברורה, בנו פה המון, הגדילו את ההיצע ועדיין המחירים רק עולים?

"זאת סוגיה מאוד מעניינת, גם אנחנו לא ממש ידענו איך שוק הנדל"ן בשדרות יגיב לעלייה בהיצע, הערכה שלי שזה יקרה מתישהו, בנתיבות למשל זה כבר קורה משום שיש הבדל מהותי מאוד גדול בין נתיבות לשדרות וזה האוכלוסייה שמגיעה לעיר, זאת אומרת יש הגירה חיובית אבל ממה היא מורכבת. בשדרות למשל ההגירה החיובית מורכבת מאוכלוסייה חזקה יחסית, ההגירה בנתיבות מורכבת מאוכלוסיה פחות חזקה משדרות וזה לא רק אני אומר אלא גם הדירוג הסוציו אקונומי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמודדת הכנסה למשפחה, אם פעם נתיבות הייתה מעל שדרות בדירוג, כיום שדרות מעל נתיבות,  נתיבות בדירוג 3 ושדרות בדירוג 5".

איך זה לדעתך קרה הרי תמיד נתיבות הייתה מודל עבור שדרות?

"שוב שדרות הייתה בקיפאון המון שנים ואז הכל התפוצץ בבת אחת, כולם ידעו שיש כאן המון פוטנציאל, אין ספק שההנהגה החדשה שנבחרה כאן גם הביאה רוח חדשה שהביאה שינוי גדול. בכל זאת אם יש משהו שאפשר להצביע עליו זאת העובדה ששדרות הקדימה בשנתיים את נתיבות בפרויקט דיור למשתכן, זה אפשר לשדרות למשוך אוכלוסייה חזקה. אני מזכיר שראש עיריית נתיבות בהתחלה התנגד לתוכנית אבל אחר כך שינה את דעתו. מעבר לזה אם בעבר הסיבות להגיע לנתיבות גברו על פני שדרות, אני חושב שהיום הסיבות להגיע לשדרות גוברות על הסיבות להגיע לנתיבות גם ברמת ההיצע, לנתיבות יש סטיגמה של עיר חרדית,  שדרות מושכת יותר קהלים מגוונים".

מה קורה בכל הקשור לשכירויות, כל השנים נטען שגידול ההיצג יביא לירידה במחירים. האומנם?

"בתחום השכרת בתים בשדרות עבור התושבים יש בשורה טובה. בחצי השנה האחרונה הייתה ירידה במחירי השכירות בשדרות. ההצפה של הדירות עשתה את שלה, ראשית מי שרוצה למצוא היום דירה חדשה להשכרה בשדרות הרבה יותר קל מאשר בקיץ שעבר,  גם במחיר רואים שינוי, אם בשנה שעברה בתקופת יולי אוגוסט המחירים של דירת ארבעה חדרים בבניין מודרני עם מעלית  היו 3,800 שקלים היום  אתה יכול למצוא את אותה דירה ב-3,000 שקלים.  במקרה של שכירויות השוק מתאים את עצמו לתבנית של היצע וביקוש, בתחום רכישת דירות עדיין אנחנו לא רואים את זה".

בוא נדבר על הקרקעות לבנייה עצמית, יש כאן אבסורד וניצול ציני של אנשים שהמדינה היטיבה איתם במחיר נמוך לבנות בית וכיום סוחרים בקרקע במחירים מופקעים?

"קרקעות של בנה בתך זה לא תחום שמושפע ממחירי פרויקט למשתכן, הוא מראש תחום שמוגדר פרימיום, פונה מראש לקהל של אנשים שיש להם יכולת כלכלית או משפרי דיור, זאת אומרת שיש להם כבר נכס שיאפשר להם לשדרג. בעלי המגרשים בצורה חוקית מותר להם לדרוש מה שהם רוצים. אם השוק יודע לתת להם את זה, אין בעיה עם זה, כך אגב נוהגים גם ברשות מקרקעי ישראל במכרזים לכל המרבה במחיר".

ובכל זאת לרכוש קרקע ב-200 אלף שקלים, הטבה שניתנה לתושבי שדרות בגלל המצב לבנות בית ולמכור ב-900 יש כאן חזירות בחסות המדינה שלא לומר אלה שבאורח פלא מחזיקים בכמה מגרשים?

"יש משהו במה שאתה אומר. כיום במכרזים של המנהל  יש סעיף שמונע את זה בכך שמי שרוכש קרקע או זוכה בקרקע לא יכול למכור למשך חמש שנים. המנהל במכרזים האחרונים עצר את האפשרות לעשות מזה מסחרה".

לאחרונה התחלתי לברר מחירים וגיליתי שאפילו בעיר ב"ש אפשר למצוא דירה חדשה במחיר זול משדרות, כך גם בנתיבות. על קוטג דורשים בשדרות 1.8 מיליון שקלים. לא מטורף?

"אני מחלק את זה לשניים. אין ספק שבתי הקרקע בשדרות משקפים גם את העלייה במחיר הקרקעות, עליה שנובעת בעיקר מהתמחור של המנהל עבור הקרקעות לקבלנים. לדוגמא: קרקע באזור המתנ"ס בשדרות נמכרה לפני 7 שנים במחיר מצחיק של כמה עשרות אלפי שקלים, מחיר של רכב משומש, היום אותו מנהל מוכר את הקרקע פי עשר מהמחיר שהוא מכר באותו פרויקט, זה לא  שהקבלנים מרוויחים יותר כסף, המנהל דורש הרבה יותר כסף כי הוא מזהה ביקושים. לגבי בנייני המגורים,  המחירים באמת זינקו מרמה של 800 אלף שקלים לארבעה חדרים לאזורים של מיליון שקלים, הזינוק הזה קרה בתוך שנה כי הוא נעצר. קבלן שמזהה שקצב המכירות לא מהיר הוא לא מעלה מחיר ולכן כרגע עליית המחירים נעצרה, ברגע ששוב יהיה ביקוש המחירים יעלו לכן בתקופה הזו זה הזמן הכי נכון לבצע רכישה חדשה כי הערכה שלי שבהמשך אם יגדל הביקוש המחיר יעלה".

נראה לך שבעתיד הקרוב נראה את המחיר יורד, האם ההיצע יגדל?

"אני חושב שמחירים כרגע בשדרות הוגנים, יש 7-8 חברות שבונות היום פרויקטים מגוונים עם מחירים טובים. אין ספק שיש שינוי ביחס לנתיבות, אם עד לפני 4 שנים שדרות הייתה יותר זולה מנתיבות הרי שאנחנו עדים לכך שהמגמה השתנתה ולכן אתה מוצא בנתיבות מחירים זולים יותר, אגב המחירים בנתיבות לא השתנו כבר כמה שנים בבנייה רוויה, בשדרות בגלל העלייה בביקוש גם המחירים עלו טיפה אבל שוב עדיין ביחס לערים הגדולות, המחירים בשדרות עדיין שפויים לדירת ארבעה וחמישה חדרים רגילה".

לסיום, כמה לדעתך ישפיע משבר הקורונה על שוק הנדל"ן?

"השוק היום במדינת ישראל בגלל המצב הלא ברור של המיתון שיכול להיות מאוד שניכנס אליו, השוק מאוד לא ברור. גם הבנקים בעצמם לא יודעים מה יקרה לכן בחודשים האחרונים יותר קשה לקבל משכנתא. הם חוששים להיתקע עם לקוחות שאם יפוטרו מהעבודה לא יוכלו לעמוד בהחזרים. זה מבטא את חוסר הוודאות שאליו השוק הולך. מי שמתלבט אם לרכוש עכשיו או בעוד שנה דירה ההמלצה שלנו זה לעשות את זה  דווקא עכשיו כי בשוק של מיתון גם הרבה יותר קשה לקבל משכנתא וגם אתה לא יכול לדעת מה יקרה".

לכתבה הבאה:

בלון גרם לדליקה גדולה בשדות נגב: תושבים של אחד הישובים פונו מבתיהם

גגהתקפת בלוני הנפץ לעבר ישובי העוטף נמשכה וגורמת לעוד ועוד דליקות נרחבות. בשדות נגב נחת …

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.